Последствия неоднозначного вида разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленная законодательством характеристика земельного участка, определяющая допустимые виды его эксплуатации и целевое назначение, в том числе перечень объектов, разрешенных к размещению на данном участке.

Неоднозначный ВРИ земельного участка — невозможность однозначно определить использование земельного участка и установить, что на нём разрешено строить, или соотнести ВРИ с классификатором видов разрешенного использования.

Под неоднозначным ВРИ земельного участка понимается ситуация, когда зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ВРИ:

• не позволяет однозначно установить допустимые способы эксплуатации земельного участка;
• не дает возможности определить перечень объектов капитального строительства, разрешённых к размещению на участке;
• не может быть однозначно соотнесен с видом разрешенного использования, предусмотренным классификатором, утверждённым приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Такая неопределенность создает правовые и практические проблемы для правообладателя.

Примеры неоднозначных ВРИ:

• «для индивидуального жилого дома и магазина», «ведение садоводства, общественное питание» (сочетание противоречащих друг другу наименований);
• «для строительства дома линейного мастера»;
• «для эксплуатации здания», «здания и сооружения»;
• «Автомобильные мойки; Амбулаторное ветеринарное обслуживание; Амбулаторно-поликлиническое обслуживание; Бытовое обслуживание; Выставочно-ярмарочная деятельность; Гостиничное обслуживание; Деловое управление; Заправка транспортных средств; Коммунальное обслуживание; Магазины; Общественное питание; Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Парки культуры и отдыха; Развлекательные мероприятия; Ремонт автомобилей; Рынки; Склады; Стационарное медицинское обслуживание; Хранение автотранспорта; Общежития».

Признаки неоднозначного ВРИ:

• содержит несколько наименований, которые противоречат друг другу;
• не соответствует классификатору Росреестра;
• использует расплывчатые или неконкретные формулировки;
• не позволяет однозначно установить код расчета вида использования.

Последствия неоднозначного ВРИ:

Завышение кадастровой стоимости. Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, если ВРИ неоднозначен, стоимость определяется исходя из того вида использования, который позволяет использовать участок наиболее эффективно (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования). Это может привести к максимизации кадастровой стоимости, что увеличит налоговую нагрузку.

Ошибки в расчёте земельного налога. Неоднозначный ВРИ может помешать применить льготные ставки (например, для личного подсобного хозяйства или садоводства).

Проблемы с арендной платой. Неопределённость ВРИ затрудняет корректный расчёт арендной платы, особенно если она зависит от кадастровой стоимости и целевого использования.

Риск привлечения к ответственности за использование земельных участков не по целевому назначению. по ст. 8.8 КоАП РФ, если фактическое использование участка не соответствует ВРИ по ЕГРН.

Сложности при получении разрешений на строительство или реконструкцию. Для легальных работ требуется, чтобы ВРИ в ЕГРН соответствовал классификатору.

Снижение коммерческой привлекательности участка. Покупатели и инвесторы часто избегают земель с неясным ВРИ, а банки могут отказаться принимать такие участки в качестве залога.

Что можно сделать?

Если ВРИ неоднозначен, правообладатель может обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении соответствия разрешённого использования классификатору. Уполномоченный орган обязан принять решение об установлении соответствия текущего ВРИ виду, предусмотренному классификатором.

Важно своевременно приводить данные ЕГРН в соответствие с фактическим и планируемым использованием участка, чтобы избежать спорных ситуаций и необоснованных финансовых затрат.