КРАЕВОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

КАМЧАТСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

 

АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА
по мониторингу рынка недвижимости Камчатского края по состоянию на 01.01.2020

Мониторинг рынка объектов недвижимости за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 выполнен двумя подходами: сплошным обследованием сделок и выборочным обследованием предложений (проведен максимально возможный сбор информации из открытых публичных источников). Сбор предложений о продаже проведен из объявлений, размещенных на сайтах продажи недвижимости и в печатных изданиях, а также из предложений, поступающих в адрес органов местного самоуправления.

Наиболее популярными в регионе являются сайты для размещения объявлений о купле-продаже и аренде объектов недвижимости: avito.ru; multilisting.su; mirkvartir.ru; farpost.ru и kamchatka.move.ru. С учетом дублирования продавцами и арендодателями объявлений на различных сайтах, в качестве основных источников информации использована ежемесячная полная выгрузка архива с сайта avito.ru и сбор данных с сайтов multilisting.su и mirkvartir.ru.

В отдаленных населенных пунктах региона для размещения информации о продаже (аренде) объектов недвижимости чаще используются местные печатные издания и обращения в местные администрации. С официального сайта для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) получена информация о продаже и аренде государственного и муниципального имущества, а также аренде и продаже земельных участков.

До проведения расчета основных показателей, проведена предварительная обработка сформированной учреждением базы данных мониторинга (далее – БД): очистка от «повторов» и «дублей»; типизация (классификация) объектов по качеству (типы, классы), размеру (диапазон площади) и местоположению (зоны; микрорайоны), затем внутри выделенных групп исключены объекты с «выскальзывающим» значением цены.

Общий объем БД для типа операции: предложение – продажа и сделка – купля-продажа составляет 43 980 объектов.

Наибольшая активность рынка наблюдается в краевом центре – г.Петропавловске-Камчатском (58,74%), затем следуют Елизовский район (18,18%) и г.Елизово (11,77%), доля объектов, расположенных в г.Вилючинск составляет 4,70%. Самая низкая активность рынка прослеживается в Алеутском районе (0,05%).

На территории Корякского округа максимальная концентрация объектов на рынке недвижимости Карагинского района (0,41% в целом по краю и 27,19% по округу), а наименьшая в Пенжинском райне (0,07% в целом по краю и 4,68% по округу).

По виду объектов недвижимости в БД преобладающая доля – 75,42% принадлежит помещениям, затем следуют земельные участки с долей 18,30% и здания с долей 5,95%. Количество сооружений, объектов незавершенного строительства и единых недвижимых комплексов незначительно, их доля в БД составила 0,20%; 0,12% и 0,005% соответственно.

В соответствии с пунктом 4.1.3 Методических указаний анализ рыночной информации осуществляется по сегментам в зависимости от вида использования объекта недвижимости в разрезе видов объектов недвижимости.


Объекты капитального строительства

Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости является сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» - 84,27% от всех предложений и сделок с объектами капитального строительства, а преобладающая доля в нем (98%) принадлежит виду жилых помещений «Квартиры». Наибольшее количество предложений и сделок (83%) представлено в городах Петропавловске-Камчатском и Елизово.

Поскольку наиболее важным ценообразующим фактором для объекта недвижимости является его местоположение в муниципальных образованиях, имеющих достаточное количество рыночной информации, выделены районы для которых определено среднее значение стоимости 1кв.м. В соответствии с требованиями Методических указаний районы, имеющие отличие в стоимости 1 кв.м менее 10 процентов, были объединены в одну ценовую зону:

Отличия объектов, расположенных в разных ценовых зонах выражено методом корректировок (отношения удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади объектов в различных ценовых зонах). Кроме местоположения установлена корреляционная зависимость стоимости квартир от их площади и этажа расположения в здании, а также типа планировки и года постройки многоквартирного жилого дома в котором расположена квартира.

Анализ изменения стоимости квартир от предложения к сделке в разрезе муниципальных образований, позволил с применением метода корректировок определить реальную «скидку на торг» в регионе (для городов она составила 4,34%, для остальных муниципальных образований – 9,18%).

Вторым по численности с долей 5,35% является сегмент «Транспорт», который на 89% представлен сблокированными индивидуальными гаражами. Стоимость одного квадратного метра бокса в гаражном кооперативе находится в диапазоне от 1919,39 до 28571,43 рублей. В г. Петропавловске-Камчатском расположено 77% от всех объектов БД в гаражно-строительных кооперативах.

На сегмент «Малоэтажная жилая застройка», включающий в себя дома, коттеджи, таунхаусы и квартиры (части жилого дома) с приусадебными участками приходится 4,80% объектов БД, расположенных в различных муниципальных образованиях региона. Диапазон цен в сегменте находится от 7 716,84 руб./кв.м (дома в Карагинском районе) до 86 160,16 руб./кв.м (таунхаусы в г. Петропавловске-Камчатском).

Сегмент «Садоводство и огородничество» занимает долю 2,08% в БД, стоимость объектов варьируется от 19 632,23 руб./кв.м в Елизовском районе до 29 617,69 руб./кв.м в г. Петропавловске-Камчатском. Поскольку сегмент на 91% представлен Елизовским районом проведена группировка территорий садоводств и огородничеств района в 13 ценовых зон.

Сегмент «Предпринимательство» с долей 1,97% в БД на 85% представлен объектами коммерческого назначения, предназначенными для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения и на 15% объектами административного и бытового назначения. Стоимость объектов коммерческого назначения находится в диапазоне от 2 376,91 руб./ кв.м (Усть-Камчатский район) до 221 811,46 руб./кв.м (г. Петропавловск-Камчатский); административных и бытовых от 12 216,40 (г. Вилючинск) до 142 528,74 (г. Петропавловск-Камчатский).

Сегменту «Производственная деятельность» принадлежит 1,29% в БД. Стоимость объектов производственного назначения находится в диапазоне от 1 097,13 руб./кв.м (Усть-Большерецкий район) до 60 606,06 руб./кв.м (г. Петропавловск-Камчатский).

Сегменту «Общественное использование» принадлежит 0,23% в БД, стоимость объектов находится в диапазоне от 3 222,34 руб./кв.м до 47 222,22 руб./кв.м (Елизовский район).

Сегмент «Отдых и рекреация» представлен объектами временного проживания, включая объекты рекреационно - оздоровительного значения их доля в БД составила 0,03%. Стоимость одного квадратного метра объектов капитального строительства в данном сегменте находится в диапазоне от 4 437,21 руб. в г. Вилючинске до 70 000,00 руб. в Елизовском районе.


Земельные участки

На рынке земельных участков, наибольшая доля – 86,14% принадлежит сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», в т.ч. «Садоводство и огородничество» - 50,36% и «Малоэтажная жилая застройка» - 35,78%.

В Елизовском районе сконцентрировано 92,48% земельных участков из сегмента «Садоводство и огородничество» стоимость находится в диапазоне от 10,00 руб./кв.м до 1052,63 руб./кв.м. Учитывая значительный размах вариации значений, с помощью кумуляты (кривой по накопленным частостям) определены наиболее часто встречающиеся значения удельных показателей. В результате анализа установлено, что стоимость 77% участков в Елизовском районе не превышает 500,0 руб./кв. м.

Стоимость участков в сегменте «Малоэтажная жилая застройка» находится в диапазоне от 45,81 руб./кв.м до 5785,12 руб./кв.м. Наибольший размах вариации зафиксирован в г. Петропавловске-Камчатском, вместе с тем 75% участков имеют стоимость ниже 2000 руб./кв.м.

Земельным участкам сегмента «Производственная деятельность» принадлежит 5,61% в БД и стоимость одного квадратного метра находится в диапазоне от 61,40 руб. в Усть-Больщерецком районе до 13611,62 руб. в г. Петропавловске-Камчатском; в сегменте «Предпринимательство» с долей в БД 3,92% и стоимость варьируется от 23,33 руб. в Быстринском районе до 13611,62 руб.г. Петропавловске-Камчатском.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование» занимает 1,87% в БД стоимость находится в диапазоне от 0,30 руб./кв.м. до 429,18 руб./кв.м. Наибольшая концентрация участков (72%) в Елизовском районе

Доля остальных сегментов незначительна, так на сегмент «Транспорт» приходится 1,15% БД и стоимость находится в диапазоне от 121,43 руб./кв.м (Елизовский район) до 4 570,38 руб./кв.м (г. Петропавловск-Камчатский); сегмент «Отдых (рекреация)» занимает долю 0,68% БД и стоимость изменяется от 41,65 руб./кв.м (Елизовский район) до 4 452,32 руб./кв.м (г. Петропавловск-Камчатский) и сегменту «Общественное использование» принадлежит 0,56% БД, а стоимость варьируется от 106,91 руб./кв.м в (Усть-Больщерецкий район) до 6 613,76 руб./кв.м (г. Петропавловск-Камчатский).

Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» является самым малочисленным с долей 0,07% в БД, участки расположены в г. Петропавловске-Камчатском и стоимость варьируется от 502,40 руб./кв.м до 2 777,78 руб./кв.м.

Рынок недвижимости Камчатского края, как и во многих субъектах Российской Федерации, в настоящее время находится в стадии формирования. В связи с незначительным количеством информации на сайтах по отдаленным населенным пунктам, главным источником становятся органы местного самоуправления.

Подробное описание с графическими материалами приведено в проекте отчета №01-2020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Камчатского края (том 1 стр. 112-117; том 2 стр. 36-57; том 3 стр. 21-265).